Comment gérer un bien en indivision après une séparation ?
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision signifie que plusieurs personnes (les indivisaires) possèdent un même bien sans répartition physique. Par exemple :
- Un couple achète une maison ensemble : chacun est propriétaire de l’ensemble, mais avec des parts définies (50/50 ou autre répartition).
- Trois amis achètent un bateau : ils en sont tous propriétaires, même si l’un a financé 70% du prix.
⚠️ À noter :
- Pas de lien automatique entre financement et propriété : si vous payez 80% du bien, vous n’êtes pas forcément propriétaire à 80%.
- Sans convention écrite, la présomption est une répartition égale (50/50 pour un couple).
Qui est concerné par l’indivision ?
- Concubins (union libre)
- PACSés sous séparation de biens : Les partenaires PACS sont réputés indivis à parts égales pour les biens achetés ensemble, sauf convention contraire (art. 515-5-1 CC).
- Époux sous régime de séparation de biens
- Héritiers (succession)
❌ Exclusions :
- Les époux sous régime de communauté (règles différentes).
- Les sociétés, associations ou copropriétés (régimes spécifiques).
Les droits et obligations des indivisaires
Lorsque vous détenez un bien en indivision, vous avez des droits, mais aussi des obligations envers les autres copropriétaires. Voici ce qu’il faut savoir.
-
Droit d’usage et de jouissance du bien
Chaque indivisaire peut utiliser le bien conformément à sa destination, mais pas de manière exclusive.
- ✅ Autorisé : Utilisation normale (habiter un logement, conduire une voiture).
- ❌ Interdit : Détourner l’usage (ex. : transformer un local commercial en logement sans accord).
⚠️ Indemnité de jouissance :
Si un indivisaire utilise le bien de manière privative (ex. : habiter seul un appartement acheté à deux), il peut devoir compenser financièrement les autres.
Le montant de l’indemnité est fixé à proportion de la valeur locative du bien.
-
Droit à la prise en compte des améliorations
Si vous financez des travaux d’amélioration (rénovation, extension), vous pouvez être remboursé lors du partage.
- 📌 À prouver : Factures, devis, accords écrits.
- 🔄 Non remboursables : Dépenses d’entretien courant (peinture, réparations mineures).
-
Obligation de ne pas dégrader le bien
Tout indivisaire doit maintenir le bien en bon état.
- 🛠️ Dégradations : Si vous causez une détérioration (ex. : défaut d’entretien, vandalisme), vous devrez compenser la perte de valeur.
- 💸 Sanction : Déduction de votre part lors du partage.
-
Gestion de l’indivision
|
Type d’acte |
Majorité requise |
Exemples |
|
Actes de conservation |
1 seul indivisaire |
Réparations urgentes, assurance. |
|
Actes d’administration |
⅔ des droits indivis |
Louer le bien, souscrire un crédit bail. |
|
Actes de disposition |
Unanimité (sauf exception) |
Vendre, hypothéquer. |
💡 À retenir :
- Si vous détenez au moins ⅔ des parts, vous pouvez prendre des décisions sans l’accord des autres (sauf vente).
- En cas de blocage, le juge peut être saisi.
📌 En résumé :
✔️ Utilisez le bien normalement, mais pas exclusivement.
✔️ Les travaux utiles peuvent être remboursés.
✔️ Ne dégradez pas le bien, sous peine de compensation.
✔️ La gestion dépend du type d’acte (un seul, ⅔ ou unanimité).
Comment sortir de l’indivision après une séparation ?
L’article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de demander le partage, sauf si une convention ou décision judiciaire impose un maintien temporaire.
5 solutions possibles :
- Rachat par un indivisaire (l’un rachète les parts de l’autre).
- Vente du bien et répartition du prix selon les quotes-parts.
- Cession des parts à un tiers (sous conditions et droit de préemption des autres indivisaires).
- Partage judiciaire (en cas de désaccord, saisine du juge aux affaires familiales).
- Maintien temporaire (si accord ou décision de justice).
Problèmes fréquents en cas de séparation
-
Preuve de l’indivision
- Pour un bien immobilier : l’acte notarié suffit.
- Pour un bien meuble (voiture, meuble, animal) : sans écrit, la possession vaut titre (art. 2279 du Code civil). Il faut donc prouver la co-propriété (SMS, emails, témoignages).
💡 Conseil : Toujours formaliser l’indivision par écrit (acte d’achat, convention).
-
Litige sur la quote-part
- Sans convention, la répartition est présumée égale (50/50), même si l’un a financé davantage.
- Solution : prouver une répartition inégale (contrat, preuves de financement).
-
Gestion des dettes liées au bien
- Si le bien a été acheté avec un prêt solidaire, la banque peut réclamer le remboursement intégral à l’un ou l’autre.
- Recours possible : l’indivisaire qui a trop payé peut demander remboursement à l’autre via :
- Contribution entre codébiteurs(art. 1313 CC) – recours principal
- Subrogation(si conditions remplies)
Nos conseils pour éviter les litiges
✅ Anticipez dès l’achat :
- Mentionnez les quotes-parts dans l’acte.
- Précisez les modalités de financement.
- Signez une convention d’indivision (art. 1873-1 du Code civil).
✅ En cas de séparation :
- Essayez un accord amiable (rachat, vente).
- Si blocage, consultez un avocat pour engager une procédure judiciaire.